IL NOTAIO

CHI È IL NOTAIO

Comprare una casa e chiedere un mutuo; donare la casa a uno dei figli; costituire una società o fare testamento. Quali rischi si corrono nel compiere tali operazioni? Si è a conoscenza di tutti gli ostacoli e le insidie determinate da leggi in continua evoluzione e non sempre facili da capire?

Il nostro legislatore ne è consapevole e per questo si è preoccupato di tutelare i cittadini prescrivendo l’intervento del Notaio, un pubblico ufficiale che per legge deve essere super partes e quindi tutelare le parti in egual misura, al quale lo Stato affida anche la riscossione delle imposte, per attività e operazioni economicamente rilevanti. Perché concludere una compravendita, un mutuo, una donazione, un atto costitutivo di società o redigere un testamento non significa completare e stampare un modulo già predisposto, ma preparare un atto sicuro, valido e inattaccabile nel tempo.

Per svolgere questo ruolo lo Stato richiede al Notaio un’elevata conoscenza giuridica, garantita dal superamento di un concorso pubblico gestito direttamente dal Ministero della Giustizia e sottopone il Notaio a continui controlli effettuati da organi dello Stato.

La scelta del Notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo), e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.

La scelta del Notaio, dunque, deve essere orientata dal rapporto di fiducia del cliente nei suoi confronti, anche in base al tempo dedicato e alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro.

tratto da www.notariato.it

FUNZIONI E COMPETENZE

Il Notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Perciò tutti – compreso il giudice – devono presumere vero ciò che è da lui attestato, salvo che sia accertato il reato di falso.

L’atto pubblico fa prova:

della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato,
delle dichiarazioni delle parti in esso riportate,
degli altri fatti che il pubblico ufficiale afferma essere accaduti in sua presenza o anche essere stati da lui compiuti.

Per questo il Notaio deve accertare personalmente qual è la volontà delle persone che a lui si rivolgono e lo scopo da raggiungere, al fine di preparare l’atto, conforme alla legge, più idoneo ed economico. A tal fine è imprescindibile l’attività di consulenza del Notaio prima della stipula dell’atto.

Nell’esercizio della sua funzione il Notaio deve essere, per legge, indipendente e imparziale: deve quindi tutelare gli interessi di tutti i contraenti in uguale misura, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico. Deve, pertanto, astenersi ogni qual volta si trovi in conflitto di interessi (ad esempio, quando all’atto partecipano propri parenti). Svolge quindi una funzione di controllo preventivo di legalità: ha il dovere di far rispettare le leggi e non può e non deve ricevere atti proibiti dalla legge. Grazie ai controlli effettuati dal Notaio in Italia in sostanza non esiste contenzioso sulle transazioni immobiliari (solo lo 0,003% crea a contenzioso). Inoltre, grazie all’abolizione nel 2000 del controllo omologatorio del tribunale e la conseguente assunzione da parte del Notaio della responsabilità relativa alla costituzione delle nuova società, una società di capitali, che fino al 2000 necessitava di circa 150 giorni dalla sua costituzione alla sua effettiva operatività, oggi può essere operativa il giorno stesso dell’atto notarile o al massimo in pochi giorni.

Infine, il Notaio riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti (imposte di registro, ipotecarie, catastali, ecc.) versando ogni anno, attraverso la propria rete informatica, diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.

tratto da www.notariato.it

RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO

Per la sua attività il Notaio, in qualità di pubblico ufficiale, deve attenersi a precise regole fissate nel codice deontologico e dalla legge per garantire che:

l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti;
l’atto notarile sia valido e quindi conforme alla legge;
gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui il Notaio non abbia avvertito le parti.

Se il Notaio non adempie i suoi doveri professionali è responsabile per legge sotto diversi profili:

civile, se ha causato alle parto danni per l’inadempimento dei suoi doveri professionali, il Notaio è obbligato a risarcire i danni;
penale, se ha commesso reati;
disciplinare, se viola principi deontologici della categoria, il Notaio deve pagare ammende di carattere pecuniario o essere sospeso dall’esercizio della professione per un determinato periodo di tempo o, nei casi più gravi, è prevista la sua destituzione.

In considerazione di tali responsabilità i notai sono stati i primi professionisti in Italia a dotarsi, già dal 1999, di assicurazione obbligatoria che per legge copre ogni Notaio in caso di responsabilità civile per errore. Esiste, inoltre, un fondo di garanzia per i danni derivanti da illeciti di carattere penale.

I notai sono soggetti per legge a continui controlli effettuati dallo Stato: tutti gli atti notarili sono soggetti ad un controllo periodico (ogni 4 mesi) da parte dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero della Giustizia (ogni 2 anni).

Anche i Consigli Notarili Distrettuali vigilano sul corretto comportamento del Notaio. In caso di irregolarità, è giudicato da una commissione regionale di disciplina, indipendente dal Consiglio Notarile Distrettuale e presieduta da un alto magistrato. Questo garantisce assoluta imparzialità nelle decisioni e taglia alla radice ogni possibile forma di “giustizia domestica” tra appartenenti allo stesso ordine.

tratto da www.notariato.it

IL NOTAIO PER GLI STRANIERI

La condizione di reciprocità

I cittadini di Stati che non fanno parte dell’Unione europea possono compiere atti giuridici validi in Italia solo se è verificata la condizione di reciprocità, ossia solo nei limiti in cui sarebbe consentito a un cittadino italiano compiere quegli stessi determinati atti giuridici nello Stato del cittadino straniero che intende operare in Italia.

La verifica del soddisfacimento della condizione di reciprocità in relazione ad atti per i quali è richiesto l’intervento del Notaio, come nel caso dell’acquisto di un immobile o dell’avvio di un’impresa, è demandata al Notaio medesimo ed implica un’analisi che deve essere necessariamente condotta caso per caso – eventualmente anche con l’ausilio del Ministero degli Affari Esteri italiano – in quanto il suo esito dipende sia dalla tipologia concreta di atto giuridico che si intende porre in essere sia dalla legge nazionale del soggetto che si propone di compierlo.

Il permesso di soggiorno

A prescindere dal soddisfacimento, o meno, della condizione di reciprocità, i cittadini di Stati che non sono membri dell’Unione Europea ma che sono regolarmente soggiornanti in Italia possono compiere atti giuridici se la loro permanenza sul territorio italiano è legittima secondo l’ordinamento nazionale. Tale condizione è attestata dal possesso del permesso di soggiorno, in corso di validità, o dal permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo, documenti che dovranno essere esibiti al Notaio prima del compimento dell’atto per il quale è richiesto il suo intervento.

tratto da www.notariato.it

IL NOTARIATO NEL MONDO

Il modello di notariato italiano, di tipo latino (civil law notaries), è presente in 87 Paesi del mondo e in 22 su 28 Paesi europei, copre oltre il 60% della popolazione mondiale.

In tutti questi paesi i Notai sono giuristi di elevata formazione selezionati dallo Stato, per legge super partes rispetto alle parti e quindi in grado di offrire un’assistenza imparziale di cui sono garanti e responsabili. Il fatto che le operazioni economicamente più importanti per i cittadini siano sottoposte al controllo di legalità preventivo di uno specialista, indipendente dalle parti, riduce in modo molto significativo il contenzioso successivo.

I vantaggi del notariato di tipo latino, internazionalmente riconosciuti, hanno condotto negli ultimi anni -a seguito della globalizzazione- ad una considerevole diffusione di questo modello nel mondo: sono entrati a far parte della famiglia Paesi anche culturalmente assai distanti come Cina, Giappone, Indonesia e Vietnam, e si è ulteriormente rinforzata la presenza nell’area europea, con l’ingresso della Russia e della quasi totalità dei Paesi dell’Est europeo. Il notariato italiano, il più antico e tra i più autorevoli del mondo, sostiene attivamente la crescita delle organizzazioni notarili di più recente fondazione.

La cooperazione tra notariato italiano e cinese è intensa e proficua. Nel 2003 il Ministro della Giustizia cinese aveva scelto Roma per annunciare, nel corso di una visita al Consiglio Nazionale del Notariato, l’adozione da parte del suo Paese del modello di notariato latino e nel settembre 2014 è tornato per approfondire i temi della trasmissione telematica degli atti ai registri immobiliari e delle imprese azzerando problematiche note altrove come identity frauds, identity thefts, e real estate frauds. A tal fine, in questi anni si sono tenuti corsi di formazione a Roma, a cura del nostro Ministero degli Esteri, dell’Unione Internazionale del Notariato e del Consiglio Nazionale del Notariato.

La validità del sistema notarile di tipo latino si è affermata anche in contesti politico-economici totalmente diversi. Alabama e Florida hanno affiancato al sistema anglosassone un nuovo corpo di Notai latini, da tempo esistente pure in Louisiana; altri Stati USA ne stanno seguendo l’esempio. Il notariato italiano è stato chiamato a collaborare alla formazione dei nuovi colleghi USA.

Ben diverso è il ruolo del public notary di tipo anglosassone (presente in Gran Bretagna, negli USA ed in altri Paesi), il quale è responsabile solo dell’autenticità delle firme: questo obbliga chi, ad esempio, compra e vende una casa a ricorrere alla consulenza di un avvocato per ciascuno e alle spese dell’assicurazione, con costi complessivamente molto più elevati di quelli che si sostengono in Italia, a parità di garanzie.

La mancanza della figura del Notaio di tipo latino determina inoltre la non attendibilità dei dati inseriti nei registri immobiliari e societari di questi paesi, come specificato chiaramente chi li gestisce.

Il valore economico della funzione pubblica del Notaio è testimoniato anche dalla richiesta dell’American Bar Association di tre Notai italiani nella task force istituita con i rappresentanti della Casa Bianca e della FBI per trovare soluzioni efficaci ai problemi legati alla gestione delle identità digitali e alla prevenzione delle frodi elettroniche legate anche al mercato immobiliare, che hanno portato tra l’altro alla falsificazione di migliaia di documenti preparati per favorire le espropriazioni dei beni dei debitori (foreclosure-gate and robosigning).

tratto da www.notariato.it